close
杭州為什麼會出現房價倒掛現象
一二手房折價率達到20%以上的城市都會引發對新房的搶購，如果是40~50%的，更是會出現萬人空巷的盛況，中簽比例堪比打新股，而且還頻繁曝出有官員安插關系戶來搶房的新聞。為什麼在多個城市都出現搶新房搖號的情況，難道這些城市的領導不知道這樣現象非常有違和諧嗎？
第二批拆遷怎麼都填不上這1.5萬億的缺口的，那就需要外來人口去接盤瞭，如果接不瞭，那價格必然下滑，當房價下滑的時候，就會出現一個具備中國特色的種族——鬧事一族。
一開始的時候，一二手房的倒掛還不嚴重，因為壓住瞭一手房價格，對二手房的預期是有影響的，二手房也上不去，自去年年底以來出現的嚴重一二手倒掛現象引發多城搶購，其核心原因就是貨幣化拆遷這個妖怪被放出來瞭。
近日，杭州樓市出現萬人搖號盛況，大量市民在開發商指定銀行排隊等候購房誠意金凍結，很多人為瞭增加中簽率，動用瞭父母、子女的名額前來搶房，一位女性購房者甚至由於體力不支而在排隊現場暈倒。
2rd
因為，很多百姓，他們真的根本想不通這裡面的門道，金融思維實在太過簡單瞭。
1st
按我國中央所定的規矩，對庫存消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
微信公眾號：紫竹張先生（ID:zisedegu66）
買二手房的虧瞭，虧再多也沒辦法鬧事，買賣自願，盈利自擔，風險自負。但是買一手房的，雖然還是買賣自願，但是效果就不一樣瞭，購台中頂級月子中心｜台中頂級月子中心推薦房人會去鬧事，去售樓部鬧，甚至去政府大樓鬧，這種事是屢見不鮮的。
推薦閱讀：
他們知道，但是他們沒辦法，2016年10月，中國主要的省會城市負責人在北京立下軍令狀，以2016年10月的房價為紅線，嚴禁超越。這個限價令對一線城市如北上廣深影響很小，因為他們是第一波上漲的，例如上海剛需盤出現滯銷，金山某項目推出456套新房僅8人搖號，房價自己就上不去瞭。但是二線省會城市可就慘瞭，因為那個時候他們漲幅不多，後來上漲向二線城市蔓延之後，漲一倍，就會出現50%的倒掛率，最後實在壓不住瞭，就隻能用行政手段幹涉房價，哪怕掩耳盜鈴，也比行政問責要強。
杭州貨幣化拆遷是引發倒掛現象突然加重的根源
新房和二手房價格差距如此之大，難怪購房人如此瘋狂，而實際上，面對這種套利機會，越理智的人，越會義無反顧的沖上去買，因為收益和風險的比例實在太劃算瞭。這種情況正常嗎？明顯不正常，雖然我可能無法理解透徹房住不炒的政治深意，但是我也能直觀的感受到，這絕對不符合房住不炒的精神綱領。
那麼庫存隻剩3個月是個什麼概念，那肯定是要顯著增加供地，還要加快供地節奏的，實際上，從去年開始，杭州市的土地供應明顯開始加速，杭州市區2017年全年成功出讓土地153宗，總成交金額1942.98億元，同比上漲21.6%，創歷史紀錄。而2018年的數據就離譜瞭，截至2018年5月28日，僅僅5個月，杭州市土地出讓金達1244億元，同比上漲210%。
這些人拿到現金之後，第一件事就是去市場上買房子，每戶會購買一套大戶型或者數套小戶型來滿足居住需要，這一下子就釋放瞭接近5000億的多頭貨幣湧入市場。有房產中介人士向媒體表示，“比如去年城東融創某樓盤，有傳言周邊拆遷戶購買量就占瞭將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶（買走的），很多甚至是全款付清。”
作者：紫竹張先生
杭州台中產後護理之家｜台中產後護理之家推薦拆遷規劃圖
這些土地剛剛賣出，進入市場需要時間，所以對房產價格的打壓是滯後性的，那麼假設政府沒有嚴格限制一手房的價格，那麼就會給予開發商一個錯誤的市場判斷。以華夏四季為例，他的售價是2.6萬還是5.2萬，對開發商的預期是完全不同的，開發商會按照現有的售價來評估他周圍土地的價格，如果放開價格，那麼開發商在今年的這波土地拍賣中，會瘋狂的高價拿地，你不出高價別人出，土地就沒你的份瞭。
杭州七堡地區現狀
這五萬戶居民，自傢房子已經被拆成一片廢墟，是必須要買房住的，買新房要等二年才能入住，何況還買不到，沒辦法隻能買二手房，於是杭州的二手房被迅速的搶購一空，價格嘛自然迅速飛漲。
我這裡舉個例子，我們都知道A股裡，很多大公司，例如茅臺裡面的很多籌碼都是常年不動的，不買也不賣，就長期持有，如果這個時候，國傢把各大公司的股東召集起來，說國傢看上你們的股份瞭，出資2萬億購買你們的股份，然後你們拿這2萬億再去市場上自由購買股票，愛買啥買啥，但是必須買股票。你猜A股會漲多少？傻子都知道這麼巨量的多頭資金湧入股市，會讓股市大漲特漲。
樓市也是一個道理，杭州的這批拆遷戶帶著高達5000億的貨幣湧入瞭市場，房價怎麼可能不漲，而他們的老房子被拆遷之後，被開發成新小區，還需要2~3年的時間，於是杭州樓市出現瞭暫時的供不應求局面。
4th
為什麼政府不敢放開一手房的控價
但是這個供不應求隻是暫時的，一旦這批新土地被改造成小區進入市場，供應量馬上會激增，但是買方資金卻已經在2年前就透支出去瞭，這個時候會出現供大於求的局面，杭州市隻能啟動第二批拆遷，用第二批拆遷戶的資金去購買第一批拆遷改造出的新房子。
但是，這裡面一定是有缺口的，如果政府花5000億買來的土地開發出的房子隻能賣5000億的話，那一定是巨虧的買賣。正常來說，政府花5000億成本收來的土地，至少賣個7000億才有賺頭，7000億的地買來之後，最終要賣到1.5萬億左右，開發商才能有賺頭。
最近這幾天，因為融信瀾天和華夏四季網紅盤的存在，杭州樓市也迎來一波熱炒。說實在話，樓市不能太火爆，越火爆越容易引來上層關註。隻希望杭州樓市目前的限購政策，能夠發揮威力，限制那些目空一切的炒房資金。
那是因為，這些新房和周圍的二手房價格倒掛，而且倒掛的非常嚴重。融信瀾天最新備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價超過3萬元/平方米。華夏四季單價僅26105元，而距樓盤直線距離僅2公裡的二手樓盤萬科西廬單價已達52000元。算算這個比例，接近5折瞭，也就是說，買到之後瞬間你的資產就無風險增值一倍，這哪是搶房啊，就是在搶錢，買的越多賺的越多啊。
所以，二手房價格下跌很麻煩，但是一手房價格下跌更麻煩，尤其是在立下軍令狀之後，地方政府更不可能冒著違背中央意志的風險，去放松對一手房價格的管控，寧願看起來像個鬧劇，也比將來擔責要好。
5th
嚴格限制一手房價格可以預防開發商高價拿地
至於二手房的價格會不會脫離一手房迅速上漲，這個並沒有什麼必然關系，主要還是看供需關系而定。關於杭州的房價，這裡還有一個數據要參考，截止4月份，杭州商品房庫存去化周期僅在3個月左右，這個數據可以堪稱是全國絕對前列，別說要去庫存瞭，馬上都快無房可賣瞭，庫存如此之低，和杭州大拆大建制造大批千萬富翁沖進樓市掃貨是密不可分的。
3rd
前一段時間寫過一篇成都樓市的文章《小心！成都或將是下一個炒房人的墳墓！》，文章詳述瞭我對限價的看法。文章發佈幾天後，成都限購升級，成都樓市頓時迎來一夜冷雨。以位處城中心雙楠熱門板塊的西派城為例，這個樓盤5月22號交搖號資料，但與以往動輒上萬人排隊登記的現場相比，西派城登記現場冷冷清清，購房者不用排隊即進入登記大廳，大廳裡隨處可見空閑的位置，開發商準備的排隊護欄壓根派不上用場。
貨幣化拆遷，不再給予拆遷戶以房換房，而是直接給予貨幣補償讓其向市場自由購買，這是個好政策，符合市場經濟的精神，但是用在瞭這個錯誤的時機，就引出瞭天大的麻煩。以杭州為例，去年杭州市區拆遷力度空前，可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村，每戶都瞬間成為瞭千萬富翁。台中月子中心推薦｜台中月子中心推薦2018
政府是多收錢瞭，但是風險也大瞭，如果2年之後房產大批入市，價格沒有在現有的基礎上繼續上漲，開發商就很有可能虧損，如果價格不漲反跌，開發商虧損的會更厲害甚至可能會破產。這就嚴重損害瞭土地市場的可持續發展，對金融安全造成瞭重大威脅，並會被中央問責。所以，政府不能給開發商錯誤的價格預期判斷，就壓死開盤價，頂住巨大壓力，絕對不能漲價，哪怕是萬人排隊的鬧劇也不能漲，你就按照2.6萬的開盤價，去倒推你應該多少錢拿地，等你拿的地開盤之後，政府還是按2.6萬給你發預售證，你一分錢別想漲，這樣可以最大化的預防金融風險，並且讓土地財政可持續發展，而不是一錘子買賣後面一地亂攤子。
那些去搶房的人瘋狂的搶房，試圖買瞭一手房直接把自住的老房子在二手市場拋售賺取差價。他們的確是無風險套利，但是風險不會消失，隻會轉移，轉移到那些買二手房的人頭上瞭。
那些去買二手房的人，有沒有考慮過當前杭州庫存已經達到瞭歷史最低點，在房源極度緊張下，房價也已經被推升到瞭當前貨幣環境下的極致，這個時候買很有可能是接盤俠呢。如果人人都不買，二手房的價格會迅速下去，直接和一手房拉平，但是很明顯，現在很多人還在買高價二手房，這是為什麼呢？
杭州夏日的燥熱
作者：紫竹張先生，可能是被抄襲觀點次數最多的財經公眾號。
杭州新房搖到立賺一倍,為何政府不願打開限價
萬達、遠洋、金地、雅居樂等22傢房企在汽車圈是個什麼存在？
給你講個笑話，我是地產公司項目總
- 環球月子中心台中｜環球月子中心台中二館 急尋豪美科技Ｘ戰警GPS車隊管理系統｜車隊監控系統｜gps車隊監控系統｜車隊管理平台｜gps車隊管理平台｜車隊管理app～
- 台中五星級月子中心｜台中五星級月子中心推薦 豪美科技有沒有汽車監控的app可以推薦呢?@1@
- 台中中區月子中心｜台中中區月子中心推薦 豪美科技管理車隊的話有推薦的gps車隊監控系統嗎?@1@
文章標籤
全站熱搜
留言列表
