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2017年9月25-26日，由投中信息和投中資本主辦、投中網協辦的“第11屆中國投資年會有限合夥人峰會”在深圳隆重舉行。本次年會以“重塑世界格局的中國力量”為主題，通過兩天兩場峰會，深入探討國傢戰略性新興產業發展規劃意圖與中國LP市場趨勢與機會、中國VC/PE機構發展。來自知名投資機構、高新技術企業、母基金、政府引導基金、上市公司、保險資金、財富管理機構等眾多參與方，展開深入探討與交流，梳理中國VC/PE投資市場現狀、判斷行業未來走勢、探討市場發展格局，為中國LP市場投資理念及策略調整提供參考與借鑒。
金茂資本首席執行官周立燁在主題演講中表示未來的城市應該是智慧科技的、綠色健康的、產融結合的、配套多元的，而金茂資本定位在城市運營金融服務專傢，以資本和產業規劃來驅動成長，其中，資本驅動以土地運營為基礎、以產業投資為保障、以資本運作為核心、以價值增值為目標；產業導入環節則是通過產業投資、產業合作、產業孵化來助力城市的形成。
以下為金茂資本首席執行官周立燁在“第11屆中國投資年會有限合夥人峰會”上演講實錄，投中網編輯整理：
資本力量驅台中市化糞池清理動城市發展
周立燁：台中化糞池清理各位親愛的來賓，大傢下午好！我是周立燁，來自金茂資本，非常榮幸有這個機會站在這裡與大傢分享“驅動城市發展的資本力量”。
談到城市發展的資本力量，我們先來理解城市是怎麼來的，請大傢跟隨我翻開歷史的畫卷，讓我們共同回顧歷史的發展，也就是城市演變的進程，人口的增長、財富的集聚造成瞭城市的擴張以及城市的擴展。如果回到250萬年前，那時還沒有城市的概念，那時的人類遊獵為生，以部落的形式存在，那時的部落隻有幾十人，最高不超過100人。
人類的歷史繼續推進，隨著農業生產力的提高，村落逐漸代替瞭部落，在公元前7000年，土耳其的加泰山丘城鎮，一個村落有5000到1萬人，大傢可以看到人數已經在增長。
隨著社會生產力的提高，第一次社會大分工的出現，商品的交換不再是一個偶然的行為，而是一個經常性的行為，這時出現瞭固定交換的場所，它就是市集，市集是我們城市發展最初的一個物理所在。
隨著市集的擴大，隨著交換的日益擴大和豐富，人們用石頭墻、用城墻把市集包圍起來，這就是我們現在城市最初的萌芽。在公元前221年，秦始皇統一六國，秦始皇時代當時的首都咸陽，它的人口最高峰達到65萬人，而在人類歷史上人口超過100萬的城市是在羅馬誕生，時為公元100年。
歷史繼續往前推進，14世紀的時候，資本主義開始萌芽，而18世紀60年代，英國率先進行工業革命，這是人類第一次擺脫瞭傳統的農業設備，而向工業化、城市化、技術化的資本主義時代邁進。19世紀工業革命陸續推展到法國、美國、德國、俄國和日本，資本主義世界市場形成，城市規模急劇擴大，人口不斷匯聚。
在100年前，世界上最大的城市是倫敦，彼時的倫敦一個城市的人口有650萬人，而從2016年的統計數據來看，超過1000萬人口的城市全球有36個，我們很自豪地看到中國的上海、北京、廣州、深圳、天津等都位列其中。
而據數據預測，在2030年，全球750座大城市將承載35%的人口總數，而在2050年，整個比例將達到驚人的75%，也就是說城市的發展還有很大的空間，在座的諸位從事城市運營金融相關工作的人還大有可為。
當今世界有6大超級城市群，它們分別以芝加哥、倫敦、紐約、巴黎、東京、上海為中心。
如果放眼中國的未來10年來看，城市人口將占到70%，而目前我們僅有40%左右，再一次印證瞭在中國這個市場，我們做城市運營金融相關工作的人大有可為，在中國市場尤其如此。在未來10年，北上廣深將成為世界級的超級城市，人口將接近5000萬，而一線城市也將拓展至12個。
然而，在這樣的城市發展的過程當中，人口不斷聚集，財富不斷聚集，隨之而來的問題是，不如果城市的發展不能有很好的城市運營，不能有很好的城市建設，基礎設施建設跟不上，公共服務跟不上，很多弊端就會暴露出來。正如我們所感受到的交通擁擠、人口密集、住房困難、資源緊張等等，這是通常我們看到的大城市病。
未來的城市將是什麼樣的？在我們的眼中，我們認為未來的城市應該是有生命力的，是有溫度的，像我們深圳這樣的，比深圳還要更好的。如果說一定要有四個關鍵詞來形容，我認為未來的城市應該是智慧科技的、綠色健康的、產融結合的、配套多元的。
其實未來已經來瞭，如果城市的發展僅僅靠城市自發形成和政府的投入，這是遠遠不夠的。在這個過程當中，在規避城市規劃的大城市病方面，在彌補城市運營資金不足的方面，在提供的公共服務不能滿足人口增長的需求方面，我相信城市運營商是大有可為，在這個裡面的空間和作用無疑是非常巨大的，我相信諸位會理解並贊同我的判斷。
要提到城市運營商不得不提我的股東——中國金茂，中國金茂在2015年就提出城市運營商的構想，這個概念在今天看來可能不算超前，但在2015年絕對是市場先行者。實際上中國金茂在過去的10年乃至更長的時間，已經以城市運營商的概念打造瞭諸多成功的項目，後面我將為大傢介紹我和過去的兩個項目。
兩驅動 兩升級 構建城市運營金融服務全套鏈條
中國金茂城市運營商的模式也非常清晰，就是兩驅動、兩升級，就是以規劃驅動為牽頭，以資本驅動為基石，促進產業升級和城市升級。
接下來我簡單向大傢介紹一下中國金茂曾經打造過的兩個成功的有影響力的城市運營項目。
第一個是長沙梅溪湖國際新城，這個項目占地超過1萬畝，總面積超過1000萬平米，大傢看到的圖片是真實的圖景，這個圖片看起來依山傍水、山清水秀、綠色健康、產業聚集，是一個非常理想的城市圖景，但是它在8年前卻不是這樣的，我給大傢看8年前的圖片，從2008年一直到2016年，每個城市每天都在發生一些變化。中國金茂歷時8年打造，總投資超過300億元，帶動片區投資上千億元，助力湖南湘江新區成為中部第一個國傢級戰略新區。
當然這個項目也是非常綠色健康的，它獲得瞭一系列綠色領域的最高獎項，包括被住建部評為“國傢綠色生態示范城”，入選國傢首批“智慧城市”試點城區，這就是我們理想中的城市，它是綠色健康的、產業集聚的、產融結合的、配套多元的，在長沙梅溪湖，這是湖南省非常重要的一個城市名片，也是我們想象中未來的模樣。當然在這個裡面，產業驅動、資本驅動起到瞭非常至關重要的作用。
第二個項目是上海北外灘。北外灘區域位於虹口區，與東方明珠(600637,診股)和金茂大廈隔江相望，北外灘區域占地面積3.66平方公裡，岸線長達3公裡以上，這個區域是傳統的水上門戶，中國金茂歷時超過13年，介入區域規劃，將其從一個航運碼頭轉型成為核心商業片區，至今已開發超過180萬平米，總投入500—600億。在這個區域內，我們引入瞭一系列產業聚集，包括金融機構、航運企業、央企等。這就是我們想象中的未來城市，它是智慧科技的、綠色健康的、產融結合的，它是以資本驅動和產業規劃驅動為先導的，這就是我們未來城市當中的模樣。
剛才我一直在提城市運營商的模式是資本驅動和產業規劃驅動。金茂資本一出生我們就把它定位為城市運營金融服務專傢，來助力整個城市運營的進一步擴大，在剛剛我跟大傢分享瞭城市運營，這個領域是大有可為，空間巨大的。在金茂資本一出生，我們就把自己定位為城市運營金融服務專傢。
我們是這麼理解資本驅動的。城市運營金融專傢的資本驅動，我們認為包括四個元素，分別是：以土地運營為基礎、以產業投資為保障、以資本運作為核心、以價值增值為目標。這使我們理解瞭資本驅動。
城市運營金融服務模式，可以介入城市運營的全鏈條環節，在區域規劃方面，資本可以提前介入區域規劃，甚至可以協助政府確定主導產業，在一級開發階段，資本的介入可以彌補基礎建設資金不足的問題，可以彌補配套資金不足的問題，來助力一個區域的不斷豐滿和完善。
在最重要的產業導入環節，我們可以通過產業投資、產業合作、產業孵化來助力城市的形成。在土地二級開發的環節，城市逐漸在建設、逐漸在發展，資本通過這個階段的介入實現土地的最終價值。發展的最後一端，整個區域鞏固成熟瞭，我們會留下來一些現金流非常優質的持有物業，可以進行持續經營，這個時候作為金融機構而言，我們可以做大量的資產證券化的業務，來繼續支持下一個城市運營的住宅化糞池清理項目擴張，這是城市運營金融服務的全套鏈條。
在這樣的大產業鏈條下，金茂資本開發瞭我們的基金產品，這裡包括城市運營基金、產業股權投資基金、開發型基金以及持有型基金。目前我們思考比較多的還是城市運營基金，接下來還會跟我們的合作夥伴在一些城市更新、精品物業、小鎮綜合體建設方面設置類似的城市運營基金。
金茂資本確認城市運營金融專傢這樣的定位以來，截止到目前累計投資的規模150億元，投資9個項目，目前有4個億的基金成功退出。作為一個新生的企業，我們對取得的成績還是感到比較贊賞的。當然，在未來我相信在這個領域還有更大的空間和在座的諸位一起去拓展。
未來的5年，我們也給自己定瞭個小目標，我們知道未來的空間是很大的，但是作為一個機構來講總要有自己的一個小目標。我們希望未來5年，我們會繼續深化產融結合的探索，未來的5年，我們的基金管理規模要達到30億美金和300億人民幣。
在我演講的最後，給大傢介紹一下金茂資本的Logo，這個Logo看起來是比較簡單，但是寓意深刻，它是J和M的組合，J代表中國金茂，M代表麥格理，它也是我們的股東，這個既說明我們有央企的背書，又有國際化的視野。從中國漢字來講，大傢可以看到這個Logo藍色的部分像一個漢字“山”，它代表挺立之峰，向上發展之意。這個藍色的字也可以把它看作漢字“川”，川在資本裡面代表資本活水綿綿不絕，我們也希望財富之水共同創造、合作共贏。如果我們把英文的組合和中國的漢字最後統一到中國的印章裡面，這就是金茂資本Logo的含義，它代表瞭我們具有中西結合的國際視野。我們做這個Logo的時候，特意把中間的1往上凸瞭一些，這個代表瞭我們成為No.1的志向和決心，也希望和在座的諸位一起努力。
當前的市場環境競爭是殘酷的，在座的諸位，每一位都感到瞭監管環境之嚴厲是史上未有的，但是我們應該積極擁抱這些變化，積極地挖掘自身的核心能力，積極地提升自己的主動資產管理能力、市場判斷能力。因此，我想這是最壞的時代，但更是最好的時代，金茂資本願與大傢共同成長、共創、共享，讓我們一起合作共贏、共創共享，讓資本重塑城市價值。謝謝大傢！
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